- Membeli rumah di Amerika hari ini bukanlah berjalan-jalan di taman.
- Pembeli mempunyai kadar gadai janji yang lebih tinggi dan bayaran pendahuluan yang lebih besar.
- Sembilan carta menunjukkan cara pembelian rumah menjadi lebih mencabar dari semasa ke semasa.
Rasa seperti membeli rumah lebih sukar berbanding sebelum ini? Anda bukan seorang sahaja.
Pembeli rumah adalah lebih tua berbanding sebelum ini, memperoleh lebih banyak wang dan kurang berkemungkinan mempunyai anak kecil di rumah, menurut data sejarah pembeli rumah daripada National Association of Realtors (NAR).
Trend ini sebahagian besarnya adalah hasil daripada kemerosotan kemampuan perumahan sejak beberapa dekad yang lalu, Brandi Snowden, pengarah penyelidikan ahli dan pengguna NAR, memberitahu Business Insider.
“Kami melihat kemampuan menjadi semakin sukar kerana pendapatan yang lebih tinggi diperlukan untuk memasuki pasaran,” kata Snowden. “Pembeli juga menghadapi inventori terhad, jadi mereka sering perlu mencari lebih lama untuk mencari rumah yang sesuai.”
Berikut ialah sembilan carta yang menunjukkan cara keadaan pemilikan rumah di Amerika Syarikat telah berubah sejak beberapa dekad yang lalu.
Data daripada Biro Banci dan Jabatan Perumahan dan Pembangunan Bandar menunjukkan median harga jualan rumah baharu di A.S. meningkat semasa wabak itu, memuncak pada $442,600 pada suku keempat 2022.
Kenaikan harga telah menyukarkan rakyat Amerika, terutamanya pembeli rumah kali pertama, untuk menjadi pemilik rumah kerana pertumbuhan pendapatan isi rumah purata sebenar tertinggal.
“Kami telah melihat bahawa pembeli rumah kali pertama perlu menjadi lebih kaya untuk menjadi pembeli rumah yang berjaya, terutamanya apabila harga rumah dan kadar faedah meningkat,” kata Snowden.
Purata gadai janji kadar tetap 30 tahun meningkat secara keseluruhan pada musim gugur ini.
Sehingga minggu berakhir 21 November, ia berada pada 6.84%. Walaupun ini lebih rendah daripada setahun yang lalu dan di bawah paras tertinggi baru-baru ini iaitu hampir 8% pada Oktober 2023, ia masih merupakan kadar yang agak tinggi.
Kadar yang lebih tinggi serta rumah yang lebih mahal menghasilkan bayaran gadai janji bulanan yang lebih tinggi.
“Cabaran untuk pembeli rumah kali pertama ialah kadar gadai janji yang lebih tinggi, terutamanya sepanjang tahun lepas,” kata Snowden. “Ini mungkin menjadi faktor keupayaan mereka untuk menangguhkan pembelian rumah.”
Bayaran muka biasa yang dibuat oleh pembeli rumah juga secara amnya meningkat sejak Kemelesetan Besar.
Purata bayaran pendahuluan ialah 8% pada tahun 2009 dan 2010. Walau bagaimanapun, pada tahun 2024, pembeli rumah biasanya membuat bayaran muka sebanyak 18%.
Bayaran muka sebesar ini tidak pernah berlaku sebelum ini: purata ialah 20% pada tahun 1989 dan 18% pada tahun 2001.
“Kami melihat sebahagian besar pembeli rumah, terutamanya pembeli rumah kali pertama, bergantung pada hadiah atau pinjaman daripada keluarga dan rakan-rakan,” kata Snowden. “Mereka juga boleh menggunakan saham, bon atau pelan 401 (k) untuk membuat bayaran muka.”
Snowden berkata pembeli rumah boleh memilih bayaran muka yang lebih besar, yang boleh membantu mengimbangi kadar faedah gadai janji dengan bayaran bulanan yang lebih rendah.
Pendapatan isi rumah median yang meningkat dalam kalangan pembeli rumah kali pertama mencadangkan bahawa rakyat Amerika biasanya perlu memperoleh kira-kira enam angka untuk menjadi pemilik rumah.
Pada tahun 1984, purata isi rumah memperoleh $22,420 setahun—atau kira-kira $66,000 pada tahun 2023 dolar—manakala pembeli rumah kali pertama biasa memperoleh hampir $31,000—atau kira-kira $91,000 pada tahun 2023 dolar. Pada 2023, pendapatan isi rumah median ialah kira-kira $80,600, dan pembeli rumah kali pertama memperoleh $97,000.
Kajian Zillow yang dikeluarkan awal tahun ini mendapati bahawa orang ramai perlu memperoleh lebih daripada $106,000, 80% lebih daripada apa yang mereka perlukan pada Januari 2020, “untuk membeli rumah dengan selesa.”
Pendapatan rata-rata pembeli rumah jatuh pada tahun 2021, sebahagiannya disebabkan oleh kawasan kejiranan yang dipindahkan oleh orang ramai.
“Pendapatan median yang lebih rendah mungkin mencerminkan pembeli membeli-belah di lokasi yang lebih berpatutan, seperti bandar yang lebih kecil,” kata laporan NAR sambil menambah, “serta peningkatan bahagian pembeli yang lebih tua yang mungkin pesara.”
Bahagian pembeli rumah kali pertama jatuh kepada 24% pada 2024, turun daripada 32% pada 2023 dan rekod 50% pada 2010. Ini adalah peratusan terendah sejak NAR mula menjejaki data pada tahun 1981.
Penurunan permintaan untuk pembelian rumah sebahagian besarnya disebabkan oleh krisis kemampuan beli yang berterusan, diburukkan lagi oleh bekalan rumah peringkat permulaan yang semakin berkurangan.
Terdapat lebih sedikit daripada jenis rumah ini di pasaran—biasanya lebih kecil dan lebih mampu milik untuk pembeli rumah kali pertama— berbanding sebelum ini, dan rumah yang dijual mempunyai harga yang lebih tinggi.
“Kami melihat bahawa langkah paling sukar untuk pembeli rumah yang berjaya ialah mencari hartanah yang betul,” kata Snowden.
Pada tahun 2024, purata umur pembeli kali pertama ialah 38 tahun, sembilan tahun lebih tua daripada tahun 1981. Sementara itu, purata umur pembeli berulang meningkat daripada 36 kepada 61 tahun.
Tidak seperti pembeli berulang, yang cenderung lebih tua dan mempunyai lebih banyak kekayaan atau nilai bersih, ramai pembeli kali pertama yang berpotensi—selalunya orang dewasa yang lebih muda seperti Gen Z dan milenium—tidak mempunyai sumber kewangan yang diperlukan untuk membeli rumah.
Snowden berkata ramai orang membelanjakan wang untuk sewa mahal, pinjaman pelajar, bil kad kredit dan pinjaman kereta yang sebaliknya mereka akan simpan untuk bayaran muka.
Akibatnya, ramai yang menangguhkan rancangan pembelian mereka. Orang lain mungkin berputus asa dengan impian untuk memiliki rumah mereka sendiri.
Bahagian pembeli rumah tanpa kanak-kanak di bawah 18 tahun di rumah mereka telah meningkat kepada 73%, meningkat 10 mata peratusan daripada sedekad yang lalu.
Orang yang tidak mempunyai tuntutan kewangan untuk membesarkan anak cenderung mempunyai lebih fleksibiliti kewangan. Ada yang boleh menjimatkan beribu-ribu ringgit setiap tahun, yang boleh digunakan untuk bayaran muka atau perbelanjaan membeli rumah lain.
Pasangan yang sudah berkahwin atau bersekedudukan tanpa anak sering dirujuk sebagai DINKS, akronim untuk “pendapatan berganda, tiada anak.” Data daripada Tinjauan Kewangan Pengguna Rizab Persekutuan menunjukkan bahawa nilai bersih purata DINK biasanya melebihi $200,000.
Sebaliknya, banyak keluarga yang mempunyai anak bergelut dari segi kewangan kerana ibu bapa mendedikasikan sebahagian besar pendapatan mereka untuk penjagaan harian, bil perubatan dan tuisyen sekolah—perbelanjaan yang membolehkan mereka menyimpan cukup untuk beli rumah lagi susah.
Selain pasangan yang tidak pernah mempunyai anak, ramai Baby Boomer dan Gen Xer yang mempunyai anak kini menjadi nester kosong dan mungkin ingin mengecilkan saiz.
Sejak NAR mula mengumpul data, pembeli rumah wanita bujang telah mengatasi pembeli rumah lelaki bujang, tetapi jurang semakin melebar.
Pada 2024, wanita bujang membentuk 20% daripada semua pembeli rumah, manakala bahagian lelaki bujang yang membeli rumah jatuh kepada hanya 8%.
Snowden berkata bahawa wanita bujang sering mereka tertarik kepada pemilikan rumah atas beberapa sebab, termasuk berdikari, perceraian, dan tanggungjawab membesarkan anak.
Snowden berkata pembeli wanita bujang cenderung lebih tua daripada rakan lelaki bujang mereka, dengan purata umur wanita bujang ialah 60 tahun, berbanding 58 bagi lelaki bujang. “Pembeli ini mungkin baru bercerai atau membeli rumah bukan sahaja untuk diri mereka sendiri, tetapi juga untuk anak dan ibu bapa mereka,” katanya.
Jessica Lautz, timbalan ketua ekonomi dan naib presiden penyelidikan NAR, berkata dalam kenyataan akhbar bahawa “pemilik rumah hari ini mendapati lebih mudah untuk menyelesaikan transaksi perumahan dengan menggunakan ekuiti rumah terkumpul mereka untuk pembelian tunai atau bayaran pendahuluan yang besar untuk rumah idaman.”
Sementara itu, pembeli rumah kali pertama biasanya perlu melalui proses mendapatkan gadai janji, berpotensi kehilangan peluang mereka untuk ditawarkan rumah berbanding mereka yang sudah mempunyai wang untuk membeli rumah seterusnya.
Bahagian pembeli rumah yang membayar dengan tunai telah meningkat daripada 7% pada tahun 2003 kepada 26% pada tahun 2024. Snowden berkata data itu berdasarkan kediaman utama sahaja, tidak termasuk hartanah pelabur.
Pernahkah anda membeli rumah baru-baru ini atau adakah anda berfikir untuk membelinya pada tahun hadapan? Kongsi dengan pemberita bagaimana carian anda untuk perumahan berjalan. [email protected] Dan [email protected].