Apabila kebanyakan orang berfikir tentang pelaburan hartanah, hartanah sewa dan amanah pelaburan hartanah (REITs) mungkin merupakan pelaburan pertama yang terlintas di fikiran. Walaupun ini adalah cara popular untuk melabur dalam—dan mendapat keuntungan daripada—hartanah, ia bukanlah satu-satunya pilihan anda, dan juga bukan yang terbaik. Itu benar terutamanya sekarang bahawa COVID-19 akan menjadi sebahagian daripada dunia kita untuk masa hadapan yang boleh dijangka. Berikut ialah beberapa pelaburan hartanah alternatif teratas yang patut dilihat kedua hari ini.
Pengambilan Utama
- Hartanah sewa dan REIT adalah pelaburan yang menarik, tetapi terdapat banyak cara lain untuk melabur dalam hartanah.
- Perkongsian hartanah boleh menjadi cara yang menguntungkan untuk melabur dalam hartanah sambil meminimumkan risiko.
- Impak pelaburan memberikan pulangan kewangan sambil menangani isu sosial atau alam sekitar.
- Pinjaman wang keras dikeluarkan oleh pemberi pinjaman swasta untuk membantu membiayai projek hartanah.
- Anda boleh melabur dalam diri anda dengan mempelajari kemahiran baharu atau mendapatkan lesen atau pensijilan.
Pelaburan Hartanah dan COVID-19
Dengan berjuta-juta rakyat Amerika yang tidak bekerja, ramai yang bergelut untuk membuat pembayaran gadai janji atau sewa mereka. Itu boleh menimbulkan masalah bagi pelabur hartanah sewa yang menyimpan pendapatan sewa untuk menampung gadai janji mereka sendiri. Ia juga menjadi masalah bagi pelabur REIT yang bergantung pada prestasi sekuriti bersandarkan gadai janji dan hartanah yang menghasilkan pendapatan untuk dividen.
Terdapat banyak ketidakpastian tentang perkara yang akan berlaku kepada pasaran perumahan dan sewa pada bulan-bulan akan datang. Namun, hartanah kekal sebagai pelaburan yang boleh menawarkan risiko yang lebih rendah, hasil yang lebih baik, dan kepelbagaian yang lebih besar daripada pasaran saham. Nasib baik, terdapat banyak cara untuk melabur dalam hartanah.
Perkongsian Hartanah
Dalam perkongsian hartanah (juga dipanggil “usahasama”), dua atau lebih pelabur menggabungkan sumber untuk berusaha ke arah matlamat bersama. Sebaik-baiknya, setiap rakan kongsi membawa sesuatu yang bernilai kepada perkongsian itu—sama ada harta, wang tunai, kepakaran atau usaha sedia ada. Dengan bergabung tenaga, pelabur secara kolektif boleh menyebarkan risiko, mengagihkan tugas, dan meningkatkan potensi hasil.
“Dalam kebanyakan perkongsian, penaja memainkan peranan aktif dan mempunyai kebanyakan hak membuat keputusan,” kata Tom Blake, pengasas Flexible, sebuah syarikat hartanah berdaya teknologi yang menawarkan menu pilihan untuk membantu pemilik hartanah mencapai matlamat mereka. “Rakan kongsi terhad atau ahli bukan pengurusan mempunyai sedikit atau tiada kawalan, tetapi mereka berkongsi aliran tunai dan keuntungan, berdasarkan pelaburan dan pemilikan mereka.”
Ini boleh memberi pelabur sumber pendapatan pasif daripada hartanah. “Oleh kerana kebanyakan pelabur perkongsian mempunyai peranan pasif, pelabur boleh mendapat manfaat daripada pulangan terlaras risiko yang sangat baik dan sedikit kerja, selain daripada usaha wajar awal dan menyemak kemas kini status biasa dan pelaporan daripada penaja,” kata Blake.
Perkongsian hartanah boleh menyediakan sumber pendapatan pasif yang dialu-alukan untuk pelabur.
Bagaimana untuk Bermula
Perkongsian hartanah mengambil pelbagai bentuk, termasuk kempen crowdfunding, perjanjian bertulis antara rakan, perkongsian liabiliti terhad (LLP), syarikat liabiliti terhad (LLC) dan perjanjian usaha sama (JV). Bergantung pada pengaturan, setiap rakan kongsi (atau kelas rakan kongsi) mungkin menerima keutamaan dan bahagian aliran tunai pelaburan yang berbeza. Pilihan yang tersedia untuk pelabur didorong oleh peluang yang ditawarkan oleh penaja dan keutamaan risiko dan ganjaran pelabur.
Untuk bermula, anda boleh bekerjasama dengan rakan atau rakan perniagaan yang dipercayai atau dengan pihak ketiga. Fleksibel, contohnya, bekerjasama dengan pemilik hartanah yang ingin mengubah suai atau membangunkan semula untuk meningkatkan nilai dan aliran tunai. Menurut laman webnya, “Anda membawa harta itu, dan kami membawa wang, pelan, jurutera, krew pembinaan, pengurus projek dan pereka”, jadi anda tidak perlu melakukannya.
Dengan sebarang perkongsian adalah penting untuk mendapatkan nasihat undang-undang apabila diperlukan, pastikan anda mempercayai penaja dan memastikan matlamat anda sejajar dengan rancangan perniagaan penaja.
Pelaburan Kesan
Pelaburan impak bertujuan untuk menghasilkan pulangan kewangan yang baik di samping impak sosial dan alam sekitar yang positif, boleh diukur. Menurut Rangkaian Pelaburan Impak Global, pasaran pelaburan impak menyediakan modal untuk menangani cabaran dalam pelbagai sektor, termasuk pertanian mampan, tenaga boleh diperbaharui, pemuliharaan dan perkhidmatan asas yang mampu dimiliki serta boleh diakses, termasuk pendidikan, penjagaan kesihatan dan perumahan.
Pelaburan impak hartanah—subset sektor pelaburan impak—memfokuskan pada pelbagai bidang, termasuk:
- Hartanah Hijau—Strategi ini berlaku amalan lestari alam sekitar untuk mengatasi standard bangunan semasa dari segi kecekapan tenaga dan air, pengurangan sisa dan perumahan yang selamat.
- Keterjangkauan Perumahan—Kawasan ini menumpukan pada penyediaan inventori perumahan kepada penduduk yang kurang mendapat perkhidmatan.
- Komuniti Lestari—Matlamatnya adalah untuk mereka bentuk dan membina projek yang berfungsi sebagai asas untuk pertumbuhan komuniti.
Hartanah menyumbang peratusan yang besar daripada jumlah aset pelaburan impak yang dilaporkan di bawah pengurusan—sebanyak 10% hingga 15%, atau $27 hingga $40 bilion, mengikut beberapa anggaran.
Bagaimana untuk Bermula
Impak pelabur membantu membiayai pelbagai projek—seperti bangunan yang diakreditasi secara mampan, bangunan komuniti dan rumah mampu milik—dengan melabur dalam dana khusus projek. Untuk bermula, cari syarikat atau dana pelaburan yang memfokuskan pada bidang impak yang menarik minat anda sambil menawarkan potensi pulangan yang boleh diterima. Anda boleh mendapatkan peluang ini melalui rangkaian anda, dengan menghadiri mesyuarat persatuan pelabur tempatan atau dengan melakukan carian internet untuk, katakan, “dana kesan perumahan mampu milik.”
Sebagai contoh, Verbhouse ialah platform kewangan rumah alternatif yang menggabungkan penyewaan dan pemilikan melalui pilihan pajakan beli untuk menjadikan pemilikan rumah mampu milik dan boleh diakses oleh pekerja penting dalam komuniti kos tinggi (fikir San Francisco). Platform pelaburan impaknya membolehkan institusi seperti universiti dan sistem penjagaan kesihatan menubuhkan dana pelaburan untuk menawarkan fakulti dan kakitangan cara yang berpatutan untuk mengakses pemilikan rumah dalam komuniti yang mereka berkhidmat.
“Pelabur impak mempunyai peluang untuk menjana hasil sosial, alam sekitar dan ekonomi yang mungkin tidak mungkin,” kata Marjorie Scholtz, pengasas dan Ketua Pegawai Eksekutif Verbhouse. “Akibatnya, impak pelabur boleh memainkan peranan penting dalam membawa ke hadapan penyelesaian dunia sebenar.”
Pinjaman Wang Keras
Apabila pelabur ingin mengubah suai hartanah, mereka mungkin mendapatkan pinjaman wang keras (juga dipanggil “pinjaman jambatan”). Pinjaman jangka pendek ini dikeluarkan oleh pelabur atau syarikat swasta dan bukannya bank. Pemberi pinjaman biasanya menggunakan “nilai selepas pembaikan” (ARV) harta itu—bukan hanya kelayakan kredit peminjam—untuk menentukan sama ada mereka akan mengeluarkan pinjaman. Sebagai pinjaman berasaskan aset, harta itu berfungsi sebagai cagaran.
Pinjaman wang keras boleh menjadi pilihan yang baik untuk pelabur yang mahukan pendapatan pasif dengan hasil yang lebih sedikit daripada aset pasif lain, seperti bon atau saham dividen. Adalah penting untuk mengetahui rekod prestasi dan kesihatan kewangan peminjam—dan keupayaan mereka untuk mengharungi badai, seperti yang kita hadapi sekarang dengan COVID-19.
Bagaimana untuk Bermula
Terdapat lebih banyak lagi untuk pinjaman wang swasta daripada hanya menyerahkan wang tunai. Sebagai contoh, anda perlu mendapatkan insurans hak milik, yang melindungi kedudukan lien anda sebagai pemberi pinjaman dan memberikan perlindungan terhadap pemalsuan. Anda juga harus menyemak kredit peminjam, mengesahkan insurans harta peminjam dan sentiasa mendapatkan peguam untuk membantu anda dengan dokumentasi.
Untuk bermula sebagai pemberi pinjaman wang keras:
- Tentukan jumlah wang yang anda boleh pinjamkan dan dari mana wang itu akan datang.
- Cari peluang pelaburan dengan membuat rangkaian dan menghadiri mesyuarat di persatuan pelaburan tempatan anda (sebaik-baiknya bermula dengan orang yang anda kenali dan percayai).
- Lakukan usaha wajar anda terhadap peminjam dan pertimbangkan untuk membayar laporan kredit dan semakan latar belakang.
- Tentukan syarat pinjaman, termasuk kadar faedah, jenis faedah, masa untuk pembayaran balik, kos penutupan dan sama ada terdapat pembayaran belon.
- Lengkapkan dokumentasi dengan bantuan peguam yang kompeten.
- Mula mengumpul dan mengekalkan rekod yang teliti.
Jika anda ingin melabur dalam hartanah, ia boleh membayar untuk mendapatkan lesen hartanah anda, walaupun anda tidak bercadang untuk bekerja sebagai ejen hartanah, kerana pelbagai manfaat yang diberikan kepada anda.
Melabur dalam Diri Sendiri
Satu lagi pilihan untuk dipertimbangkan ialah melabur dalam diri anda dengan mempelajari kemahiran baharu atau mendapatkan lesen atau pensijilan baharu yang boleh meningkatkan aktiviti hartanah anda yang lain. Sebagai contoh, ramai pelabur hartanah mendapat lesen hartanah, tidak semestinya kerana mereka ingin bekerja sebagai ejen hartanah tetapi untuk memanfaatkan faedah seperti:
- Akses MLS—Dengan akses kepada perkhidmatan penyenaraian berbilang (MLS), anda boleh mencari tawaran seterusnya tanpa perlu bergantung pada ejen, rakan sekerja atau rakan.
- Pendapatan tambahan—Sebagai ejen, anda boleh mendapat komisen atas tawaran hartanah anda. Bergantung pada bilangan urus niaga yang anda laksanakan setiap tahun, wang itu boleh ditambah.
- Rangkaian—Mendapatkan lesen hartanah anda ialah cara mudah untuk membina rangkaian anda dan mempunyai rangkaian yang luas boleh membantu anda mencari dan menutup lebih banyak tawaran hartanah.
- Lebih banyak kawalan—Jika anda mewakili diri anda dalam transaksi, anda mempunyai lebih kawalan ke atas rundingan.
- Pendidikan dan sumber-Sekurang-kurangnya, mendapatkan lesen hartanah anda boleh melonjakkan pemahaman anda tentang industri dan membantu anda mempelajari lingo.
Tiada lesen hartanah persekutuan, jadi masa dan wang yang diperlukan untuk mendapatkan lesen anda akan bergantung pada keperluan pelesenan negeri anda. Anda biasanya boleh menjangkakan untuk menghabiskan tiga hingga enam bulan untuk mendapatkan lesen anda, dan mungkin menelan belanja sekitar $1,000 untuk mengambil kursus prapelesenan dan menduduki peperiksaan.
Apakah Pelaburan Sewa Jangka Pendek?
Sewaan jangka pendek ialah hartanah yang disewakan untuk penginapan singkat, biasanya beberapa hari atau minggu. Platform seperti Airbnb membenarkan pemilik hartanah berhubung dengan penyewa yang ingin tinggal di hartanah untuk penginapan yang singkat. Walaupun penyewaan jangka pendek membawa lebih banyak risiko dan mempunyai kos penyelenggaraan dan pendahuluan yang lebih tinggi, mereka juga boleh menjana pulangan yang lebih tinggi dalam masa yang lebih singkat daripada penyewaan tradisional.
Adakah Rumah Kilang Menjana Nilai?
Dari segi sejarah, rumah perkilangan dan mudah alih tidak mempunyai nilai sepanjang tempoh jangka panjang. Nilai sebenar yang dijana daripada melabur dalam rumah mudah alih datang daripada nilai tanah yang diduduki rumah mudah alih itu. Ramai pelabur hartanah telah mula melabur dalam taman rumah mudah alih, yang menyewakan tanah kepada pemilik rumah mudah alih dan perkilangan.
Apakah itu Crowdfunding Hartanah?
Pendanaan ramai hartanah mengumpul modal daripada pelabur untuk melabur dalam hartanah. Pelabur Crowdfunding tidak perlu membeli keseluruhan hartanah untuk melabur, membolehkan mereka menjana pulangan dengan kos pendahuluan yang agak kecil. Tapak crowdfunding hartanah yang popular termasuk Fundrise, RealtyMogul dan Arrived.
Garis Bawah
Ini hanyalah beberapa daripada banyak cara alternatif untuk melabur dalam hartanah tanpa menggunakan laluan biasa untuk membeli REIT atau menjadi tuan tanah. Sudah tentu, adalah penting untuk melakukan kerja rumah anda dan menyelidik pilihan anda sebelum meletakkan sebarang wang pada risiko. Adalah lebih baik untuk berunding dengan peguam bertauliah dan akauntan cukai untuk mengelakkan sebarang kejutan undang-undang dan cukai dengan pelaburan hartanah alternatif anda.
